新房跟二手房的税费(买二手房还是新房好)

2021-11-25 09:38:41 人气()

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新房跟二手房的税费(买二手房还是新房好) 天津二手房交易(新房连涨!二手房走弱!)作者:二鸣天津这几年存在感偏弱,甚至不如一些三......

新房跟二手房的税费(买二手房还是新房好)

天津二手房交易(新房连涨!二手房走弱!)


作者:二鸣

天津这几年存在感偏弱,甚至不如一些三四线城市。

但是天津作为北方唯二的直辖市,拥有其他城市可比拟的教育和医疗资源,而且天津自身也有将近1500万人口支撑,所以天津,其实并没有你想的那么弱。

不知不觉中,天津新房房价已经连续上涨了6个月。

根据保利研究院最新的研报数据显示,天津市商品住宅成交面积136.44万方,环比上涨7%,成交均价也达到了17294/元/平米,同比上涨7%,环比上涨2%。


具体到市场,今年以来天津一些新房项目也确实提高了售价。

比如西青的保利和光尘樾,团泊西的天津锦绣学府、宝坻南关大街的融创御河宸院、均价都有500~1500的涨幅,尤其是和平区的和平翰林公馆,开盘均价5.6万,现在卖到了6.5万左右,基本靠抢。

这几年天津经济一直在走下坡路,而且刚刚公布的七普数据显示,天津2020年常住人口总数为1386万,和2019年相比减少了175万人,和六普数据相比,10年间天津人口增长也很少。

利空不断,但是新房价格却连续上涨,到底是什么给了天津勇气?

经过了4年蛰伏,天津的房价真的要触底反弹了吗?

1

天津新房为什么上涨?

2020年疫情影响,天津土地出让收入只有861亿,下降了20%多,没有完成预算指标。

2021年,天津国有土地使用权出让收入预算为1496亿元,比去年增长73.8%。

这么大幅度的增长,而且天津楼市已经几年阴跌,想要完成指标,只有出台政策,利好房地产市场,增强市场预期。

2月天津市政府官网公布了《市住建委召开房地产市场政策宣讲会》,利用“加强宣传”来鼓励重点人士购房,其中很重要的一条是,“要加强对商品房项目降价等问题的关注。”


一句话概括,就是“提醒”重点人员可以购房,并且不允许项目随意降价销售。

虽然只是一次宣讲会,但是却给了天津的房企们逆势涨价的勇气。

从供应端来看,从去年9月后,天津新房市场就有意减少了供应,一直到现在,天津新房一直处于供应偏紧的状态。

天津房价下跌了4年,这4年里积累了大量的购房需求,需要释放,尤其是改善需求的释放,拉高了房价。


从成交结构看,300万以上房源成交量,已经占到全市份额的15%以上。较2019年提高了两个点。

而且一些改善项目,比如绿城天津诚园,保利和光尘樾、中交富力天禧等,涨价幅度都很大。

毫无疑问,今年是天津的改善大年。

但是天津这轮行情不会维持太久,因为天津已经完成首轮集中供地,未来这些项目将在年底之前集中上市,所以现在在天津买房的购房者真不用着急,就让子弹再飞一会儿。

2

二手房缓慢下降

其实,从二手房数据来看,今年五月天津的小阳春行情就已经开始退烧了。

5月,天津二手房成交12009套,环比下降17%,二手房成交均价13756元/平米。二手房成交量价已经从3月4月的最高峰开始,逐渐回落。


但是成交没有大幅下跌,市场温度也不会一下就降下来。在平台期调整,是天津二手房市场今年的主旋律。

不过有个值得关注的信号是,二手房挂牌量开始增加了。

贝壳找房上天津二手房挂牌量目前已经飙升到了14万套左右,前几年高位站岗的业主,现在终于忍痛割肉准备离场了。这其中有不少房源会降价成交,拉低了二手房的价格。

二手房才是市场的真实反映,从二手房现在的挂牌量和成交来看,二手房房东对天津楼市明显信心不足。

3

房企是如何看待天津的?

5月14日—5月15日,天津完成了首轮集中土拍,区域分化割裂是天津摆脱不了的宿命。

首供应地块58宗,在22个城市中排名第4,可以看出天津对这次土拍的器重。最终,这58宗地块最终成交了45宗,成交总金额高达498亿元!

要知道,去年全年天津才卖出923亿元,今年第一次土拍就卖出了去年全年的54%,其中29宗地块溢价成交,平均溢价率约11%。最高溢价率达49%。


一时间,天津的土地市场仿佛重现了2017年的盛景。

但这只是火热的一面,这次天津还有16宗土地底价成交,零溢价。

在天津,房企选择用脚投票,如市区、环城的一些热点板块,抢夺激烈,高溢价成交,而底价成交地块则多集中在远郊的非热点板块。

房企土拍的逻辑很简单,就是选择那些人气较高,利好已经兑现的板块,那些卖概念卖规划的地块,则主动规避。

第二个逻辑就是尽量选择周边配套相对成熟的地块,比如大型的商务中心,综合交通枢纽,或者周边有地铁加持的地块。

从某种程度来说,跟着房企的步伐走,买房就买对了一半。

4

在天津怎样买房?

天津和北京一样,都是摊大饼的发展模式。

天津外环线全长98.7公里,外环内还有足够的发展空间。

目前天津的人口已经进入低增长区间,未来核心资源仍然高度集中,人口将主要集中在市区或者市区延伸区域。

而且近些年天津经济低迷,已经没有足够的实力来发展位于远郊的“新中心”。总之,天津买房的第一步,就是摒弃偏远地区。

天津的区域板块分布是有明显的等级之分的。

和平、南开、河西属于上三区、汇集了天津最顶尖的学区资源,河北、河东、红桥是下三区,资源弱于上三区,但交通便捷,各种配套也比较完善,生活方便。


天津的学区资源主要分布在市六区,有学区需求的家长,尽量选择上三区。实在不行,再退而求其次,去下三区选择第二梯队的学校。

不过天津市区面积较小,新房项目比较少,房价很高,所以现在天津置业需求都开始向环城外溢。

天津环城四区西青、津南、东丽、北辰选筹也是有逻辑的,从地图看西青、津南与上三区接壤,将主要承接上三区的资源外溢,客户也主要是来自上三区的改善需求;东丽、北辰与下三区接壤,外溢利好不是很明显。

所以环城四区西青、津南要好于东丽、北辰。

整体来讲,板块选择要尽量靠近市区,或者有地铁延伸的区域。

根据个人的需求尽量选择内环以内,或者有学区有地铁又靠近内环的区域。

武清和滨海新区这两个主要是流量板块,如果有实际需求是可以选择的,但是距离距太远,各成一派。


最后,提醒大家一句,天津有许多板块即便属于内环,但是依然没有发展起来,城市发展也主要呈现点状分布,各个板块之间发展差异很大。

比如大寺,虽然在内环,但是城市界面基本是城中村的水平。

张家窝南站板块,虽然远离市区,但是这里汇集了20多万的北漂,楼市也有一定的价值支撑。

这两年比较受欢迎的海教园,有一批高校迁入,而且城市界面很新,生态环境很好,而且是市六区外唯一有学区利好的板块—按照政策,园区高中建成之前,是可以报考面向市内的高中。

但是这几年,海教园的政策总是摇摆不定,不确定性高,因此也造成了房价波动很大。

所以在购买海教园之前,一定要了解清楚招生政策。

总而言之,大家要在天津买房,一定要把具体板块的政策和利好了解透彻,不要为概念和未来的大规划买单。